Prima di negoziare e firmare un contratto di locazione in Francia è bene tenere in considerazione alcuni aspetti fondamentali che caratterizzano la normativa in materia. In particolare, non vanno sottovalutate le clausole che implicano il versamento di una somma di denaro supplementare rispetto ai canoni di affitto pattuiti e quelle che disciplinano le modalità di subentro a contratti precedentemente in essere.

Il contratto di locazione commerciale in Francia (bail commercial) è disciplinato dal Codice Commerciale agli articoli 145-1/145-60 ed è destinato ai locali ad uso industriale, commerciale ed artigianale. La sua funzione è quella di regolare gli obblighi ed i diritti del locatore così come del conduttore nell’ambito delle loro relazioni relative alla locazione in questione. Si tratta di un contratto che tutela particolarmente il conduttore in quanto va a calmierare il prezzo del canone di locazione e gli assicura la possibilità di rinnovo.

La durata minima del contratto, comunemente chiamato “Bail 3 6 9”, è di 9 anni. Può anche essere più lunga (10 e 12 anni) ma non può avere durata indeterminata. Durate maggiori ai 9 anni non sono comuni in quanto queste non garantiscono il calmieramento del prezzo del canone di locazione.

Ogni 3 anni il contratto può essere rivisto (per questo prende il nome di “Bail 3 6 9″). Vale a dire che le condizioni generali del contratto, in particolare l’ammontare del canone di locazione, possono essere modificate.

Se il proprietario vuole recedere anticipatamente dal contratto, a meno che non ci siano gravi e giustificati motivi, è tenuto a pagare al conduttore una “indennità d’evizione” (indemnité d’éviction) il cui importo non è predeterminato sulla base di un certo numero di mensilità del canone di locazione, ma deve essere pari al danno subito per effetto del diniego di rinnovo del contratto.

Il deposito di garanzia non è obbligatorio per legge ma può tuttavia essere fissato liberamente dalle parti. Si tratta di una somma versata dall’affittuario al locatore che gli verrà rimborsata quando lascerà i locali, a patto di avere adempiuto a tutti gli obblighi contrattuali.

Le clausole del contratto di locazione commerciale e di cessione dello stesso

Quando un imprenditore intende affittare dei locali commerciali in Francia gli può essere richiesta una somma supplementare ai canoni di affitto pattuiti, detta anche “diritto d’ingresso”.

Il diritto di ingresso può assumere diverse forme:

• “Pas-de-porte” dovuto al proprietario dei “muri”, a conclusione del contratto di locazione per uno spazio libero.
• “Droit au bail”dovuto al precedente occupante se si subentra al suo posto in un contratto d’affitto già esistente.
• Solo nel caso del cosiddetto “affitto all’americana” (bail à l’américaine) non è dovuta alcuna somma iniziale ma il prezzo del canone di locazione sarà più elevato.

Pas-de-porte

È una clausola del contratto di locazione. Si tratta di una somma di denaro (il cui ammontare viene liberamente fissato tra le parti) che il conduttore deve versare al locatore all’inizio del contratto di locazione per poter fare il suo ingresso in un locale vuoto. Sottostante alle leggi di mercato, il suo valore viene fissato in funzione dell’attrattività commerciale e della posizione del locale.

Dal punto di vista giuridico può configurarsi in due modi:

• Supplément de loyer (supplemento al canone di locazione): è il caso più frequente e serve al proprietario per proteggersi da eventuali innalzamenti del valore di mercato del suo immobile che non potrebbe esigere dall’occupante perché il canone è stato fissato per un certo periodo di tempo e non può essere modificato. In questo caso, il valore del pas-de-porte viene preso in considerazione per fissare il nuovo ammontare del canone di locazione in caso di rinnovo del contratto.
• Indemnité (indennizzo): può assumere la forma di indennizzo inteso o come “controparte pecuniaria di elementi di natura diversa, in particolare di vantaggi commerciali forniti dal locatore che non hanno nulla a che vedere con la pigione” oppure come “controparte pecuniaria del deprezzamento del valore commerciale dei locali e della proprietà commerciale acquisita dal conduttore, consistente nel diritto al rinnovo del contratto di locazione”. Se volesse riprendere il suo locale prima della scadenza del contratto, il proprietario dovrà infatti versare all’inquilino un’indennità di evizione. Il pas-de-porte rappresenta quindi una sorta di indennità di compenso.

Può anche essere di natura mista (supplément de loyer + indemnité).

Questi due statuti sono diversi non solo dal punto di vista giuridico, ma anche da quello fiscale.

Per essere legale e valida, la clausola del pas-de-porte deve essere menzionata esplicitamente nel contratto di affitto. Deve menzionare chiaramente:

• il suo importo;
• la sua natura (se viene considerato come supplément de loyer o come indemnité). Se non viene precisata ed in caso di contesa, il tribunale lo considera come supplément de loyer;
• le condizioni del suo pagamento.

Droit au bail

In questo caso si tratta invece di una clausola del contratto di cessione di locazione. Il suo ammontare può essere negoziato tra le parti ed è dovuto all’affittuario uscente a cui si subentra riprendendo il contratto di locazione precedentemente in essere tra questo e il proprietario fino alla sua scadenza. La somma da versare equivale al residuo ancora da pagare fino alla normale scadenza del contratto. Il droit au bail è giustificato dal fatto che il canone di locazione è sottostimato rispetto al valore di mercato e resterà immutato fino alla scadenza del contratto.

Se si dispone di una consistente cifra iniziale da investire è dunque vantaggioso perché permette al conduttore di usufruire di un canone di locazione più basso e al proprietario di incassare immediatamente la cifra.

Il droit au bail rappresenta il diritto di occupare i locali e di beneficiare del diritto al rinnovo del contratto che vi è associato: per tale ragione ha un valore patrimoniale.
Esso è infatti uno degli elementi del fonds de commerce, che costituisce il complesso dei mezzi materiali e immateriali destinati da un imprenditore all’esercizio di un’attività commerciale.
La cessione del fonds de commerce e il droit au bail non devono quindi essere confusi, essendo il droit au bail solo una parte del fonds de commerce che può essere valutato separatamente rispetto agli altri elementi. È dunque possibile cedere anche solo il droit au bail, ma in questo caso è necessario ottenere prima l’autorizzazione da parte del proprietario.

Bail à l’américaine

Si tratta di un affitto commerciale senza pas-de-porte né droit au bail. Il nuovo affittuario non è tenuto al pagamento di alcuna somma iniziale, ma pagherà un canone di locazione più elevato composto per una parte da:

• il valore di locazione dell’immobile;
• e per un’altra parte dall’ammortamento di un diritto di entrata. Quest’ultimo è determinato per una somma globale in capitale, pagata in modo scaglionato su tutta la durata dell’affitto, cosa che determina il pagamento di un canone di locazione più alto rispetto al valore di mercato.

Il vantaggio principale è che l’impresa non deve versare una somma importante all’inizio. L’inconveniente è che le modalità di revisione del canone di locazione al momento del rinnovo del contratto con bail all’americana non sono state ancora chiaramente definite dai tribunali, cosa che potrebbe penalizzare l’affittuario il quale, anche in caso di cessione del suo contratto di locazione, non potrà nemmeno recuperare nessun droit au bail vendendolo al suo successore.

Fonte: a cura di Exportiamo, di Miriam Castelli, redazione@exportiamo.it

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